聚焦前沿：打造特殊资产处置与REITs生态高端平台

活动伊始，上海融孚律所管委会委员、高级合伙人李莹薇律师代表主办方致欢迎词。李律师表示：“当前，我国经济正处在转型升级的关键期，大量存量资产亟待盘活，特殊资产处置也从‘被动清收’走向‘主动运营、价值重构’，而公募REITs正在为困境资产、低效资产打开一条新的退出与价值释放通道。如何把特殊资产的‘冷资产’变成资本市场的‘热产品’，既需要专业的估值与运营能力，也离不开合规架构与交易设计的保驾护航——这正是我们今天把大家聚在一起的初衷。”

随后，上海融孚律师事务所特殊资产法律事务部主任吴继伦律师代表浙江派普资产管理有限公司及融孚特殊资产法律事务部致开场辞。吴律师表示随着公募REITs市场持续扩容，商业不动产于2025年末正式纳入试点并于2026年进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，特殊资产的存量盘活与价值重构迎来了前所未有的窗口期。本次研讨会旨在搭建一个涵盖资产处置、估值、投资与运营的一体化交流平台，促进各方深度合作。

实务分享：从产品发行、架构搭建、合规估值到存续期管理全链条解析

在主题分享环节，四位来自一线的实务专家带来了高密度、干货满满的演讲。

工银瑞信投资管理有限公司副总经理谷晓岚女士首先作主题分享。她以“工银瑞信对特殊资产盘活的思考与实践”为主线，系统呈现了四个维度的思考：一是我国REITs市场概况。梳理了伴随资产不同阶段投融资诉求而产生的多层次、多元化REITs产品体系，对比了从基础设施到商业不动产公募REITs的发行市场情况、申报路径与要求差异，介绍了产品结构、发行定价流程、存续期管理以及机构间REITs的最新动态；二是特殊资产盘活发行REITs的意义。契合“十五五”规划纲要导向，指出发行REITs对AMC补充权益资本、调节资本充足率与资产负债率具有重要战略意义，同时可提升资产流动性，带来更客观的市场化资产估值；三是特殊资产发行REITs的路径。结合工银瑞投实操经验，解析了资产筛选标准、监管审核要点与基本条件要求，并基于已申报商业不动产REITs的发售热度，对合规整改、运营提升、估值定价及产品申报的全流程要点进行了拆解；四是工银集团的综合优势。依托全牌照REITs服务能力，工银在公募REITs申报及多层次资产证券化业务上积累了丰富经验，可提供从资产设立、培育、重组、发行设立、存续管理、新建投资、扩募安排到资产退市的REITs全生命周期金融解决方案。谷总的分享为特殊资产通过公募REITs实现退出与价值重构，提供了清晰的操作地图与机构视角。

随后，上海融孚律师事务所特殊资产法律事务部执行副主任王紫涵律师聚焦“困境资产参与REITs退出路径方案”展开主题分享。王律师以“将优质资产从主体风险中置出、重新定价并实现合规退出”为主线，紧扣商业不动产REITs试点启动、持有型不动产ABS统一定名“机构间REITs”及证监会支持房地产发展新模式等系列新政，系统解析困境资产盘活退出的底层逻辑与完整路径。讲座内容层层递进：首先，王律师界定了困境资产的识别标准，分析AMC、产业资本参与收购处置的价值逻辑；其次，王律师全景对比了Pre-REITs、类REITs、机构间REITs与公募REITs的产品结构与适用场景，拆解原始权益人适格、现金流与收益指标、底层资产权属与完整性、债股比及杠杆约束、战略配售与资金复投等监管门槛，提示“培育期同步有计划修复合规瑕疵”的关键动作；最后，王律师结合市场经典案例，完整复盘“Pre-REITs培育衔接公募REITs上市退出”以及“机构间REITs衔接公募REITs上市退出”的实操路径，并逐一分析并购贷款比例、股债结构搭建、反向吸收合并的税务实操安排、战略配售锁定等实务难点。王律师的分享将法律语言转化为业务语言，为困境资产的合规退出提供了兼具前瞻性与落地性的操作指引。

茶歇交流后，华福证券有限责任公司业务董事徐潜女士带来“公募REITs市场全景与商业不动产REITs专题”分享。徐总从三个层面展开系统梳理：一是公募REITs宏观全景，阐释REITs的定义与本质，与其他不动产证券化产品对比，回顾五年发展脉络与制度框架建设，解读最新政策导向、一、二级市场表现；二是主流资产类型解构，对比各类资产的审核门槛、市场占比与发行趋势，并结合经典案例提炼监管偏好与项目研判逻辑；三是商业不动产REITs专题，聚焦业态划分与“基础设施+商业不动产”双轨政策背景，通过已发案例与深度案例全流程拆解及发行与市场表现，给出从资产筛选到申报落地的实务清单。徐总的分享帮助与会者校准了投资视角与退出时机选择，为特殊资产对标成熟REITs资产标准提供了清晰坐标。

最后，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理兼上海金融及环沪主管王飞强先生解析了“不动产公募REITs底层资产评估方法及关键参数取定”。王总从专业评估机构角度，系统梳理了不动产公募REITs的政策框架、估值规则指引及资产评估核心要点。他详细讲解了以收益法（NOI/Cap Rate）为主、比较法为辅的定价逻辑，并重点拆解了收益法中现金流折现法的核心关注要素。在关键参数层面，王总逐项对比了已发行产权类公募REITs的资本化率与NOI净运营收益率水平，为资产估值提供了可对标的市场锚点。结合商业REITs标杆案例，他还深入分析了发行目标与实操意义。作为戴德梁行在产权类公募REITs领域经验丰富的团队代表，王总及其团队深度参与了已上市产权类项目的评估工作，在资产证券化服务领域具有权威性与专业影响力。王总的分享为特殊资产的估值重构提供了直接参考。

自由交流：共探痛点破局与多方合作生态